Investir dans l’immobilier ne consiste pas uniquement à rechercher le meilleur rendement sur un tableau Excel. L’emplacement, l’attractivité du territoire, la demande locative et la capacité du bien à conserver sa valeur dans le temps sont tout aussi importants.
Et sur ces différents critères, le Vercors possède de sérieux arguments.
À proximité de Grenoble tout en offrant un environnement montagnard préservé, le plateau attire des profils très différents : habitants permanents, familles, actifs, retraités, propriétaires de résidences secondaires, touristes ou encore investisseurs.
Mais où investir dans le Vercors ? Quel type de bien privilégier ? Location à l’année ou saisonnière ? Voici quelques clés pour mieux comprendre ce marché immobilier très particulier.
Pourquoi investir dans le Vercors ?
Le premier atout du Vercors est probablement sa capacité à conjuguer qualité de vie et attractivité touristique.
Villard-de-Lans, Corrençon-en-Vercors, Lans-en-Vercors, Autrans-Méaudre-en-Vercors, Engins ou encore Saint-Nizier-du-Moucherotte disposent chacune de leurs particularités.
Le territoire bénéficie notamment :
d’une proximité avec l’agglomération grenobloise ;
d’un environnement naturel exceptionnel ;
d’activités touristiques réparties sur les quatre saisons ;
d’une forte image liée à la montagne et aux activités de pleine nature ;
d’une demande provenant aussi bien d’acquéreurs locaux que de personnes extérieures au territoire.
Cette diversité est intéressante pour un investisseur car elle permet d’envisager plusieurs stratégies immobilières.
1. Investir pour louer à l’année
La location à l’année peut constituer une stratégie intéressante pour les acquéreurs recherchant avant tout de la visibilité et une certaine régularité dans leurs revenus locatifs.
La demande locale existe, notamment pour les appartements de petite et moyenne surface, mais également pour certains logements familiaux.
Un investissement locatif permanent présente plusieurs avantages : moins de rotation des occupants, une gestion généralement plus simple et des revenus plus réguliers qu’en location touristique.
Attention cependant : la rentabilité ne doit jamais être calculée uniquement à partir du loyer.
Il faut intégrer le prix d’acquisition, les frais de notaire, les éventuels travaux, les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion, l’assurance et la fiscalité applicable.
2. La location saisonnière : une autre approche de l’investissement
Impossible de parler d’immobilier dans le Vercors sans évoquer la location touristique.
Le territoire accueille des visiteurs en hiver, mais également durant les autres saisons : randonnée, vélo, VTT, trail, activités familiales, événements sportifs ou simplement recherche de fraîcheur et de nature pendant l’été.
Un appartement bien situé, disposant d’un balcon ou d’une terrasse, d’une belle exposition, d’une vue dégagée, d’un stationnement ou encore d’un casier à skis peut ainsi présenter de sérieux atouts.
Mais location saisonnière ne signifie pas automatiquement forte rentabilité.
Il faut prendre en compte le taux d’occupation réaliste, les périodes creuses, les frais de plateforme, le ménage, le linge, la conciergerie éventuelle, les consommations énergétiques et les règles applicables à la location meublée touristique et à la copropriété.
L’objectif est donc de raisonner sur le revenu net réellement susceptible d’être dégagé, et non simplement sur le tarif affiché à la nuitée.
3. Résidence secondaire et location : le compromis séduisant
C’est une stratégie particulièrement adaptée à un territoire comme le Vercors.
Vous pouvez acquérir un appartement ou une maison pour en profiter personnellement quelques semaines par an, puis proposer le logement à la location lorsque vous ne l’occupez pas.
Cette formule permet potentiellement de participer au financement des charges et du crédit tout en constituant progressivement un patrimoine immobilier dont vous profitez également.
Mais elle nécessite de déterminer dès le départ votre priorité.
Souhaitez-vous maximiser la rentabilité ? Profiter régulièrement du logement ? Préparer une future résidence principale ? Constituer un patrimoine familial ?
La réponse influencera directement la commune, l’emplacement et le type de bien à rechercher.
Toutes les communes du Vercors ne répondent pas au même projet
C’est probablement l’un des éléments les plus importants à comprendre.
Il n’existe pas un marché immobilier du Vercors, mais plusieurs micro-marchés.
Villard-de-Lans offre par exemple une vie de village particulièrement développée avec de nombreux commerces, services et équipements.
Corrençon-en-Vercors propose une ambiance différente, recherchée notamment pour son environnement et son caractère montagnard.
Lans-en-Vercors bénéficie notamment de sa proximité avec Grenoble tout en conservant l’esprit du plateau.
Autrans et Méaudre possèdent également leurs propres dynamiques touristiques et résidentielles.
Enfin, Saint-Nizier-du-Moucherotte et Engins peuvent répondre à d’autres attentes, notamment pour les acquéreurs souhaitant concilier montagne et proximité de l’agglomération grenobloise.
Quelques kilomètres peuvent donc réellement changer la nature d’un investissement.
Quel type de bien rechercher ?
Il n’existe pas de réponse universelle.
Un studio ou un deux-pièces peut être intéressant pour une clientèle touristique, un jeune actif ou un couple.
Un trois-pièces offre davantage de polyvalence et peut toucher aussi bien une petite famille qu’une clientèle de résidence secondaire.
Une maison répondra encore à une autre logique patrimoniale.
Dans le Vercors, certains critères peuvent toutefois faire une réelle différence :
l’exposition, la luminosité, la vue, les extérieurs, le stationnement, le garage, la proximité du centre ou des activités, les possibilités de stockage et bien évidemment la performance énergétique.
Un appartement légèrement plus cher mais réunissant plusieurs de ces caractéristiques peut parfois représenter un investissement plus pertinent qu’un bien moins cher mais plus difficile à louer ou à revendre.
La performance énergétique : un point à étudier attentivement
Dans un territoire de montagne, la question énergétique prend naturellement une importance particulière.
Avant d’acheter, il est essentiel d’étudier le DPE, mais également le système de chauffage, l’isolation, les menuiseries, l’exposition du logement et les consommations réelles lorsqu’elles sont disponibles.
Pour un appartement, il faut également regarder attentivement la copropriété : travaux réalisés, travaux envisagés, isolation éventuelle du bâtiment, toiture, façades, chauffage collectif lorsqu’il existe…
Un prix d’achat attractif peut parfois cacher un budget travaux important dans les années suivantes.
Ne recherchez pas uniquement le rendement maximum
C’est une erreur fréquente.
Prenons deux biens.
Le premier affiche une rentabilité théorique élevée mais se situe dans un emplacement secondaire et nécessite régulièrement des travaux.
Le second offre un rendement légèrement inférieur mais bénéficie d’un excellent emplacement, d’une terrasse, d’une belle exposition et d’une demande importante.
Sur dix ou quinze ans, le second peut finalement constituer le meilleur investissement grâce à sa facilité de location, sa liquidité à la revente et son potentiel de valorisation.
L’investissement immobilier doit donc être envisagé dans sa globalité :
rendement + risque + potentiel patrimonial + facilité de revente.
Les questions à se poser avant d’acheter
Avant de commencer les visites, je conseille toujours de définir clairement votre projet :
Quel budget global souhaitez-vous consacrer à l’opération ?
Recherchez-vous du rendement, du patrimoine ou un mélange des deux ?
Souhaitez-vous louer à l’année ou en saisonnier ?
Voulez-vous également profiter personnellement du logement ?
Êtes-vous prêt à réaliser des travaux ?
Sur quelle durée envisagez-vous de conserver le bien ?
Quelle fiscalité correspond à votre situation ?
Ces questions permettent souvent d’éviter de visiter des biens qui ne correspondent finalement pas à la stratégie recherchée.
L’importance de connaître réellement le marché local
Sur un territoire comme le Vercors, l’analyse d’un investissement ne peut pas se limiter au prix moyen au mètre carré affiché sur Internet.
Deux appartements de même superficie situés dans la même commune peuvent avoir une attractivité très différente selon leur emplacement précis, leur exposition, leur vue, leur étage, leur état, leur copropriété ou leurs annexes.
C’est précisément là que la connaissance du terrain prend tout son sens.
Professionnel de l’immobilier dans le Vercors depuis 2012, j’accompagne quotidiennement vendeurs et acquéreurs et observe directement les évolutions du marché sur le plateau.
Cette expérience locale permet notamment d’apporter une lecture complémentaire aux statistiques : quels biens sont réellement recherchés ? Quels critères déclenchent une visite ? Quels logements se revendent facilement ? Quels secteurs correspondent à quel profil d’acquéreur ?
Investir dans le Vercors : avant tout, construire le bon projet
Investir dans le Vercors peut répondre à de nombreux objectifs : préparer l’avenir, générer des revenus locatifs, acquérir une résidence secondaire, diversifier son patrimoine ou simplement posséder un pied-à-terre à la montagne.
Mais le meilleur investissement ne sera pas nécessairement celui qui affiche le rendement théorique le plus élevé.
Ce sera surtout celui qui correspond à votre budget, votre horizon d’investissement, votre fiscalité, votre besoin de revenus et votre projet personnel.
Vous envisagez d’investir dans le Vercors ?
Vous avez un projet à Villard-de-Lans, Lans-en-Vercors, Corrençon-en-Vercors, Autrans-Méaudre-en-Vercors, Engins ou Saint-Nizier-du-Moucherotte ?
Je peux vous accompagner dans votre réflexion et dans la recherche d’un bien correspondant réellement à votre stratégie.
Julien LASCOUX
Conseiller immobilier – CAPIFRANCE
Professionnel de l’immobilier dans le Vercors depuis 2012
Les informations présentées dans cet article sont générales. La rentabilité, la fiscalité et la pertinence d’un investissement doivent être étudiées en fonction du bien et de la situation personnelle de chaque acquéreur.
